Die Kosten für die Sanierung eines Entwässerungskanals auf einem vermieteten Grundstück sind in voller Höhe als Werbungkosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar.
Es handelt sich nicht um nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder des Gebäudes.
Die steuerliche Behandlung von Aufwendungen für die Erschließung von Grundstücken und Gebäuden im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung richtet sich danach, ob der maßgebliche Aufwand zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählt oder als Erhaltungsaufwand zum (sofortigen) Werbungskostenabzug berechtigt.
Im Sachverhalt war der Kläger Vermieter eines Grundstücks, das mit einem Einfamilienhaus bebaut war. Er ließ das Einfamilienhaus abreißen und errichtete ein neues Zweifamilienhaus, das 2016 fertiggestellt wurde. Während des Baus stellte er im Jahr 2014 fest, dass der vorhandene Abwasserkanal, der vom öffentlichen Straßenkanal auf das Grundstück führte, durch Wurzeleinwuchs beschädigt war. Für die Beseitigung dieses Schadens entstanden dem Kläger Kosten in Höhe von ca. 9.500 €. Außerdem ließ er den sanierten Abwasserkanal mit dem neuen Zweifamilienhaus verbinden und zahlte hierfür rund 500 €. Er machte beide Beträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte.
Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage hinsichtlich der Kosten für die Schadensbeseitigung in Höhe von 9.500 € statt und wies die Klage bezüglich der Kosten in Höhe von 500 € für die Verbindung von Abwasserkanal mit dem im Bau befindlichen Zweifamilienhaus ab.
Erstmaliger Erschließungsaufwand gehört zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Grund und Bodens, da die erstmalige Erschließung das Grundstück baureif und bebaubar macht. Die Hausanschlusskosten für die erstmalige oder nachträgliche Herstellung von Zuleitungsanlagen des Gebäudes zum öffentlichen Kanal sowie die sog. Kanalanstichgebühr gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit diese Kosten auf dem eigenen Grundstück (und nicht auf öffentlichem Grund) entstehen.
Anders ist dies bei Aufwendungen für die Ersetzung, Modernisierung oder Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation. Diese Kosten sind sofort als Werbungskosten absetzbar, da sie der Erhaltung des Grundstücks dienen.
Im Streitfall handelte es sich bei den Kosten in Höhe von ca. 9.500 € für die Wurzelbeseitigung um Instandhaltungskosten, die sofort abziehbar sind. Diese Kosten dienten nämlich weder der Herstellung eines neuen Abwasserrohrsystems noch der Wiedererstellung eines zerstörten oder unbrauchbar gewordenen Rohrsystems, sondern dienten der Erhaltung des Grundstücks.
Anders ist dies bei dem Verbindungsstück zwischen Abwasserkanal und dem neuen Zweifamilienhaus. Diese Kosten in Höhe von 500 € gehören zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.
Hinweise:
Die Erhöhung der Herstellungskosten für das Zweifamilienhaus um 500 € wirkt sich daher lediglich über die jährliche Abschreibung von 2 % steuermindernd aus. Die Abschreibung für das Zweifamilienhaus begann jedoch erst mit der Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 2016 und war deshalb im Streitfall noch nicht zu berücksichtigen.
Die o. g. Grundsätze für die Zuordnung von Erschließungskosten gelten auch für Betriebsgrundstücke.
