Vermietet ein Arbeitnehmer seine Einliegerwohnung als Home-Office umsatzsteuerpflichtig an seinen Arbeitgeber, kann er die Vorsteuer aus der Renovierung des Badezimmers geltend machen. Wenn nach den Vorgaben des Arbeitgebers zum Home-Office lediglich eine Sanitäreinrichtung (Toilette und Waschbecken) gehören muss, geht dies jedoch nur anteilig. Die berufliche Nutzung des Home-Office erstreckt sich dann nicht auf ein Badezimmer mit Dusche und Badewanne.
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Vermietung: Zur Umsatzsteuer optieren
Zwar ist eine Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei, so dass der Vermieter keine Vorsteuer geltend machen kann. Er kann aber bei Vermietung an einen anderen Unternehmer, der seinerseits umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, zur Umsatzsteuerpflicht optieren und dann die Vorsteuer geltend machen.
Vorgaben des Arbeitgebers sind entscheidend
Im Beispiel waren die Eheleute Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie bewohnten die Wohnung im Erdgeschoss. Im Souterrain befand sich eine Einliegerwohnung, die sie umsatzsteuerpflichtig an den Arbeitgeber des Ehemannes vermieteten.
Nach den Vorgaben des Arbeitgebers musste ein Home-Office eine Sanitäreinrichtung (Toilettenraum zuzüglich Waschbecken) aufweisen. Die Kläger renovierten im Streitjahr 2011 das Badezimmer zu einem Preis von ca. 26.000 €. Sie machten die Vorsteuer aus den Renovierungskosten geltend. Anerkannt wurde die Vorsteuer jedoch nur aus einem Nettobetrag von ca. 5.000 €; dies war der Betrag, der auf das WC und das Waschbecken, das Badfenster und die Tür entfiel.
Der Bundesfinanzhof (BFH) verneinte einen darüber hinausgehenden Vorsteueranspruch und wies die Klage ab:
- Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass zwischen den Aufwendungen, für die die Vorsteuer geltend gemacht wird und den Umsätzen ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang besteht. Dies erfordert, dass die Aufwendungen zu den Kostenelementen der Ausgangsumsätze gehören. Die Badrenovierungskosten müssten also ein Kostenelement der Miete sein.
- Ein derartiger direkter und unmittelbarer Zusammenhang besteht bei der Vermietung eines Home-Office nur insoweit, als das Home-Office beruflich genutzt wird. Die berufliche Nutzung des Bades beschränkte sich auf einen „Sanitärraum“, d. h. auf die Toilette und das Waschbecken. Dies ergibt sich aus den Vorgaben des Arbeitgebers, nach denen das Home-Office über einen Sanitärraum verfügen musste. Ein komplettes Badezimmer war für das Home-Office nicht erforderlich, so dass die Badrenovierung privat veranlasst war, soweit sie über die Renovierung eines Sanitärraums hinausging, also z. B. auf die Dusche und Badewanne entfiel.
- Der fehlende Zusammenhang zwischen den Renovierungskosten und den Mieteinnahmen zeigt sich im Übrigen daran, dass die Kläger nach der Badrenovierung die Miete nicht erhöht haben; die Renovierungskosten gehörten somit nicht zu den Kostenelementen der Miete.
- Die anteilige Anerkennung der Vorsteuer, soweit sie auf die Renovierung eines Sanitärraums entfiel, d. h. auf die Toilette, das Waschbecken, Fenster und Tür, war der Höhe nach nicht zu beanstanden.
Hinweise für die steuerliche Praxis
Erfolgt die Vermietung des Home-Office umsatzsteuerfrei, ist ein Vorsteuerabzug ohnehin nicht möglich. Bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung wie im Streitfall sollte hingegen beachtet werden, dass der Vorsteuerabzug nur insoweit möglich ist, als das Home-Office auch tatsächlich beruflich genutzt wird; hierzu kann auf die Vorgaben des Arbeitgebers und Mieters zur Ausstattung eines Home-Office zurückgegriffen werden.
Zu beachten ist ferner, dass die Ehegatten im Streitfall nur eine sog. Bruchteilsgemeinschaft begründet hatten. Eine Bruchteilsgemeinschaft ist nach neuer Rechtsprechung kein Unternehmer (und somit auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt), sondern nur die einzelnen Mitglieder, also der Ehemann sowie die Ehefrau.
Anders ist dies, wenn die Eheleute eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, da dann die GbR Unternehmerin ist. In der Praxis sollte geprüft werden, ob das Auftreten als GbR praktikabler ist als eine Bruchteilsgemeinschaft, und ggf. ein entsprechender Gesellschaftsvertrag abgeschlossen werden. Ist der Arbeitnehmer alleiniger Eigentümer des Home-Office, stellt sich diese Frage nicht, da er dann alleiniger Unternehmer ist, wenn er das Home-Office vermietet.
