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11.04.2019

Ermittlung der ortsüblichen Miete für Gewerberäume

Ein herangezogener Sachverständiger muss die örtlichen Besonderheiten berücksichtigen und darf seine Ermittlung daher nicht auf eine sog. ertragsorientierte Pachtwertermittlung (EOP-Methode) stützen.


Klaus-Peter Wolf / pixelio.de

Für die Prüfung, ob die Vermietung von Gewerberäumen teilentgeltlich erfolgt und damit ein Teil der Aufwendungen steuerlich nicht abziehbar ist, ist die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete zu vergleichen. Lassen sich Vergleichswerte nicht finden, weil es keine vergleichbaren Objekte gibt, kann ein Sachverständiger herangezogen werden. Dieser muss allerdings die örtlichen Besonderheiten berücksichtigen und darf seine Ermittlung daher nicht auf eine sog. ertragsorientierte Pachtwertermittlung (EOP-Methode) stützen.

Bei einer teilentgeltlichen Vermietung wird das Mietverhältnis steuerlich in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Aufwendungen, die auf den unentgeltlichen Teil entfallen, sind nicht abziehbar, weil sie nicht der Einnahmenerzielung dienen. Bei der Vermietung von Wohnräumen gibt es hierzu eine spezielle gesetzliche Regelung (s. Hinweis unten), nicht aber bei der Vermietung von Gewerberäumen.

Im Sachverhalt erwarb die Klägerin 2006 ein Grundstück, das mit einem historischen Gebäude bebaut war, das als Gaststätte genutzt wurde. Der Kaufpreis betrugt 140.000 €. Die Klägerin investierte bis zum Jahr 2010 noch weitere 400.000 € in die Sanierung des Gebäudes. Ab 2008 vermietete sie das Grundstück an ihren Ehemann zu einer monatlichen Pacht von 1.000 € zzgl. ca. 2.000 € Nebenkostenvorauszahlung. Das Finanzamt ging davon aus, dass eine Pacht von rund 1.500 € zzgl. Nebenkosten ortsüblich sei und kürzte daher die Werbungskosten der Klägerin entsprechend. In der ersten Instanz holte das Finanzgericht (FG) ein Sachverständigengutachten ein, dessen Ergebnis auf einer Kombination aus ertragsorientierter Pachtwertermittlung und aus Investivpacht beruhte. Der Gutachter gelangte zu einer ortsüblichen Pacht von etwas mehr als 1.500 €, so dass das FG die Klage abwies.

In seiner Entscheidung hob der Bundesfinanzhof (BFH) das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Der Werbungskostenabzug ist bei einer teilweise unentgeltlichen Vermietung teilweise ausgeschlossen. Eine teilweise unentgeltliche Vermietung ist anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete mehr als 25 % unter der ortsüblichen Miete liegt. Dabei kommt es auf die ortsübliche Nettokaltmiete bzw. Nettokaltpacht an.

Grundsätzlich ist die Vergleichswertmethode anzuwenden, also die Miete für vergleichbare Objekte heranzuziehen. Dies war im Streitfall jedoch nicht möglich, da die Klägerin ein historisches Gebäude vermietete und es keine vergleichbaren Objekte in der Umgebung gab.

Das vom FG eingeholte Sachverständigengutachten ist nicht geeignet, um die ortsübliche Miete zu ermitteln. Die ertragsorientierte Pachtwertermittlung (EOP-Methode) beruht auf statistischen Annahmen und hängt davon ab, welchen Ertrag ein durchschnittlich begabter Gewerbemieter - hier: der Gastwirt - voraussichtlich mit dem Objekt erwirtschaften kann. Die EOP-Methode berücksichtigt damit nicht in ausreichendem Maße die ortsüblichen Besonderheiten, insbesondere nicht Angebot und Nachfrage.

Auch die vom Gutachter ermittelte Investivpacht berücksichtigt nicht hinreichend die Ortsüblichkeit, sondern stellt vorrangig darauf ab, welche Miete der Vermieter auf der Grundlage seiner Investitionen erzielen müsste.

Hinweise:
Das FG muss nun im zweiten Rechtszug ggf. erneut einen Sachverständigen heranziehen, z. B. einen erfahrenen Gewerberaummakler mit entsprechenden Ortskenntnissen. Dieser muss seine Einschätzung nicht auf Einzelnachweise stützen, und er muss auch keine umfassende Ausarbeitung vorlegen, sondern es genügt gegebenenfalls eine mündliche Anhörung des Sachverständigen. Er muss aber darlegen, dass er ortsbezogene Marktkenntnisse hat und dass er das konkrete Grundstück kennt. Bestehen danach noch Zweifel über die Höhe der ortsüblichen Pacht, geht dies zu Lasten des Finanzamts.

Bei der Vermietung von Wohnraum regelt das Gesetz, dass eine Miete, die mindestens 66 % der ortsüblichen Miete ausmacht, als vollentgeltlich anzusehen ist. Die Werbungskosten sind dann in vollem Umfang abziehbar. Maßgeblich ist hier die ortsübliche Warmmiete und nicht die ortsübliche Nettokaltmiete. Im Streitfall ging es jedoch um Gewerberäume.