Die Vermietung einer Wohnung ist umsatzsteuerfrei. Die isolierte Vermietung eines Parkplatzes ist hingegen umsatzsteuerpflichtig.
Die Vermietung von Kfz-Stellplätzen an den Mieter einer Wohnung ist jedoch als Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung ebenfalls umsatzsteuerfrei, wenn der Kfz-Stellplatz zum selben Gebäudekomplex wie die Wohnung gehört und Wohnung und Stellplatz vom selben Vermieter an denselben Mieter vermietet werden. Für die Umsatzsteuerfreiheit kommt es nicht darauf an, wie externe Mieter der Kfz-Stellplätze Zutritt zu ihrem gemieteten Stellplatz erlangen.
Ein Beispiel
Der Kläger hatte einen dreiteiligen Gebäudekomplex errichtet, der aus einem Vorderhaus, einem Hinterhaus und einem Zwischenbau bestand. Unter dem Zwischenbau befand sich eine Tiefgarage, die durch einen separaten Eingang im Zwischenbau betreten werden konnte. Ursprünglich wollte der Kläger den gesamten Gebäudekomplex umsatzsteuerpflichtig nutzen und machte deshalb die Vorsteuer aus den Baukosten geltend. Er änderte dann seine Planung und vermietete einen Teil des Vorder- und Hinterhauses umsatzsteuerfrei zu Wohnzwecken. Außerdem vermietete er auch zehn Kfz-Stellplätze im Zwischenbau an die Wohnungsmieter des Vorder- bzw. Hinterhauses; die anderen Stellplätze vermietete er an externe Mieter, die in dem Gebäude nicht wohnten. Das Finanzamt sah nicht nur die Wohnungsvermietung, sondern auch die Vermietung der Stellplätze an die Mieter als umsatzsteuerfrei an und nahm eine Vorsteuerberichtigung zulasten des Klägers vor. Der Kläger hielt die Vermietung der Stellplätze für umsatzsteuerpflichtig.
In seiner Entscheidung wies der Bundesfinanzhof (BFH) die Klage ab und sah in der Stellplatzvermietung an die Wohnungsmieter eine umsatzsteuerfreie Vermietung, die zur Vorsteuerberichtigung zulasten des Klägers führte:
- Die Vermietung der zehn Stellplätze an die Wohnungsmieter war eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung der Wohnungen und als Nebenleistung ebenfalls umsatzsteuerfrei.
- Für die Einstufung als Nebenleistung sprach, dass die Stellplätze zum selben Gebäudekomplex gehörten und zusammen mit der jeweiligen Wohnung an denselben Mieter vermietet wurden. Es ist nicht erforderlich, dass sich die Stellplätze ebenfalls im Vorder- oder Hinterhaus befinden, wo auch die Wohnungen lagen; zum Gebäudekomplex gehörte auch der Zwischenbau.
- Irrelevant ist, dass die externen Stellplatzmieter ihre Stellplätze erreichen konnten, ohne das Vorder- oder Hinterhaus betreten zu müssen. Ebenso wenig kommt es für die Umsatzsteuerfreiheit darauf an, ob es in der Umgebung genügend Parkplätze gab.
Hinweise:
Für den Kläger wäre eine Umsatzsteuerpflicht vorteilhaft gewesen, weil er insoweit keine Vorsteuerberichtigung zu seinen Lasten hätte durchführen müssen. Im Allgemeinen ist jedoch eine Umsatzsteuerfreiheit für Vermieter und Mieter vorteilhaft, weil sich anderenfalls die Miete verteuern würde.
Der BFH folgt der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs, der für die Umsatzsteuerfreiheit der Stellplatzvermietung verlangt, dass die Wohnungs- und die Stellplatzvermietung einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang darstellen und miteinander eng verbunden sind. Dies ist der Fall, wenn sich Wohnung und Stellplatz im selben Gebäudekomplex befinden und beide vom selben Vermieter an denselben Mieter vermietet werden.
