Abschreibung eines Gebäudes nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer

Statt der gesetzlichen regulären Nutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes von 50 Jahren kann der Abschreibung die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Die tatsächliche Nutzungsdauer kann anhand eines Gutachtens ermittelt werden, das nach der sog. Sachwertrichtlinie erstellt worden ist.

Gebäude, die vermietet werden, werden grundsätzlich mit 2 % jährlich abgeschrieben, weil der Gesetzgeber eine Nutzungsdauer von 50 Jahren annimmt. Allerdings kann der Vermieter nach dem Gesetz die Abschreibung auch auf Grundlage der tatsächlichen Nutzungsdauer vornehmen.

Im Sachverhalt erewarb der Kläger 2003 ein Grundstück mit drei Gebäuden, die 1905, 1963 und 1992 errichtet wurden. Er machte in seiner Einkommensteuererklärung statt der Abschreibung von 2 % für die beiden älteren Gebäude eine höhere Abschreibung auf Grundlage einer kürzeren Restnutzungsdauer als 50 Jahre geltend. Hierzu legte er ein Gutachten eines Bausachverständigen vor, der eine kürzere Restnutzungsdauer ermittelt hatte, da immerhin zwei der drei Gebäude im Jahr 2003 rund 98 bzw. 40 Jahre alt gewesen seien. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) beauftragte einen weiteren Gutachter, der auf der Grundlage der sog. Sachwertrichtlinie eine Restnutzungsdauer für die beiden älteren Gebäude von 32 bzw. 34 Jahren ermittelte.

Das FG folgte dem von ihm bestellten Gutachter und gab der Klage teilweise statt.

• Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer von 50 Jahren, ist im Wege der Schätzung zu ermitteln. Dabei sind der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzen können, zu berücksichtigen.
• Aus dem vom Gericht in Auftrag gegebenen Gutachten ergibt sich eine Restnutzungsdauer für die beiden 1905 bzw. 1963 errichteten Gebäude von 32 bzw. 34 Jahren. Der Gutachter hat zu Recht die sog. Sachwertrichtlinie angewendet; denn sie stellt ein geeignetes Verfahren zur Ermittlung der verbleibenden Restnutzungsdauer dar. Zwar dient die Sachwertrichtlinie in erster Linie der Ermittlung des Verkehrswertes. Aber sowohl bei der Ermittlung des Verkehrswertes als auch bei der steuerlichen Ermittlung der Abschreibung kommt es auf die tatsächliche Restnutzungsdauer an.
• Nicht zu folgen ist der Auffassung des Finanzamts, wonach ein sog. Bausubstanzgutachten anzufertigen ist. Denn dieses Verfahren wird vorrangig in der Wissenschaft und Forschung angewendet und erfordert die komplette technische Erfassung aller Bauteile und Baustoffe.

Hinweise:
Das Urteil zeigt, dass es gerade bei Gebäuden, die im Zeitpunkt des Erwerbs schon einige Jahrzehnte alt sind, sinnvoll sein kann, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Dabei können grundsätzlich die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes und damit die sog. Sachwertrichtlinie herangezogen werden, die einem Bausachverständigen in der Regel vertraut ist. Ein aufwendiges Bausubstanzgutachten ist nicht zu erstellen.

Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, weil dieser in einer früheren Entscheidung ein Bausubstanzgutachten beiläufig erwähnt hat und nun die Frage klären kann, wie die tatsächliche Restnutzungsdauer zu ermitteln ist. Das Aktenzeichen lautet IX R 25/19.